Как заставить управляющую компанию работать

0
683

У вас грязно в подъезде, на лестничных площадках не меняют лампочки, по двору летают пакеты из мусорного контейнера, значит пришло время призвать управляющую компанию к ответу. Для того чтобы это сделать с наименьшими затратами сил и нервов необходимо прежде всего разобраться, что должна делать управляющая компания в доме и на придомовой территории. Прежде всего прочитайте договор с управляющей компанией и изучите, что она должна делать. Если у вас нет договора, потребуйте его копию от управляющей компании- это ваше право.

ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ.

Минимальный перечень работ и услуг, которые обязана осуществлять управляющая компания содержится в Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 “О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения”. Этот перечень является обязательным и игнорирование управляющей компанией хотя бы одного из его пунктов является незаконным. Проанализировав нормативно правовые акты можно условно разделить обязанности управляющей компании на обязанности по ремонту жилья, обязанности по предоставлению коммунальных услуг и обязанности по содержанию жилья.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья сводятся к следующему:

– Проведение ремонтных работ по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или пполомк

– Покраска и побелка подъездов должны.

– Поддержание в местах общего пользования электрического освещения.

– В случае необходимости проводить ремонтные работы на крыше.

– Проведение ремонтных работ общедомового имущества: электросеть, канализация, водопровод, отопление.

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

состоят в поддержании в надлежащем состоянии всех инженерных систем дома. Ваша управляющая компания обязана бесперебойно обеспечивать вас коммунальными услугами: водой, газом светом, канализацией, вывозом твердых бытовых отходов.  Исполняет эту функцию управляющая компания путем заключения договоров с ресурсоснабжающими и генерирующими организациями. Однако, помимо заключения договоров, управляющая компания обязана контролировать их исполнение, содействовать контрагентам в исполнении своих обязательств, заниматься претензионной и исковой работой. В случае если эта работа налажена, то перебоев со светом, газом и т.д. у вас не будет.

Обязанности управляющей компании по содержанию долевой собственности включают в себя:

– уборку мест общего пользования (лестничных клеток и подъездов) и придомовой территории. Очередность и порядок уборки должны быть отражены в вашем договоре с управляющей компанией.

– Поддержании в надлежащем состоянии фасад дома (удалять нецензурные и цензурные надписи и объявления)

– Дезинфекции, дезинсекции и дератизации подвалов.

– Очистку крыши от наледи и снега.

– Поверку общедомовых счётчиков.

-Прочистку канализации.

-Опрессовку и промывка систем отопления.

КАК БОРОТЬСЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ, УКЛОНЯЮЩЕЙСЯ ОТ ВЫПОЛНЕНИЯ СВОИХ ОБЯЗАННОСТЕЙ.

Итак, вы полагаете, что управляющая компания не исполняет условия договора и нормативных актов. В этом случае события могут развеваться по двум сценариям. Условно назовем их мягкий и жёсткий. Мягкий сценарий применим, в том случае, если просчеты управляющей компании не носят системный характер и могут быть устранены в кратчайшие сроки. Предположим вы недовольны качеством и частотой уборок в подъезде, в подвале протекают трубы, а в мусоропроводе живут крысы. Прежде всего необходимо помнить, что вы наняли управляющую компанию для поддержания вашего имущества, пусть и долевого в надлежащем состоянии, а следовательно имеете право требовать с нее отчета, устранения недостатков и выполнения своих обязанностей.

– В случае если с вами произошло вышеперечисленное незамедлительно обращайтесь с заявлением на имя руководителя управляющей компании. В заявлении укажите допущенные нарушения, потребуйте их немедленного устранения. Данное заявление сдайте лично уполномоченному лицу управляющей компании, поставив отметку о приеме на ваш экземпляр заявления, либо отправьте по почте заказным письмом с уведомлением. Важно зафиксировать момент получения заявления управляющей компанией, так как это может иметь значение при возможном последующем рассмотрении спора в суде, либо при подаче жалобы в контролирующий орган. Помните, что в течение 10 суток с момента получения заявления управляющая компания обязана вам ответить.

– Если управляющая компания проигнорировала ваше заявление, пишите жалобу в Государственную жилищную инспекцию, приложив к заявлению доказательства получения управляющей компанией предыдущего заявления. Пишите заявление в произвольной форме, потребовав от Государственной жилищной инспекции провести проверку и привлечь управляющую компанию к административной ответственности. Проверка будет проводится в течение 30 дней, после чего в адрес управляющей компании может быть вынесено предписание, а сама компания привлечена к административной ответственности.

С недавнего времени у вас есть возможность заработать на бездеятельности управляющей компании. С недавнего времени суды при рассмотрении исковых заявлений, где ответчиком являются управляющие компании, наказывают их штрафом в размере 50 % от взысканной суммы. Полагаю, что данные действия логичным целесообразны, т.к вы являетесь потребителем услуг, которые предоставляет управляющая компания по договору возмездного оказания услуг, поэтому на эти отношения распространяется Закон «О защите прав потребителей». А практика взыскания штрафа с недобросовестного поставщика услуг уже укоренилась в судебной практике.

В случае, если жалобы заявления и суды не возникло действия, либо вы утратили доверие к вашей управляющей компании, пришло время сменить ее.

КАК СМЕНИТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ.

Согласно ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Если вы решили сменить управляющую компанию, начинайте с фиксации фактов неисполнения управляющей организацией надлежащим образом своих обязательств: снимайте видео, фотографируйте составляйте акты. Настаивайте на присутствии представителей управляющей компании при составлении акта, предварительно направив в адрес компании приглашение заказным письмом с уведомлением. Если представители компании не явятся- не беда, зато у вас будет лишнее доказательство их наплевательского отношения к своим обязанностям.

Шаг первый.

Изучаем договор с управляющей компанией, где прописаны  все ее обязательства. Устанавливаем, какие требования договора не выполняются, либо выполняются ненадлежащим образом. Еще раз напомню, что таким основаниями могут быть:

1) окончание срока договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией;
2) невыполнение работ или услуг управляющей компанией;
3) оказание услуг не в полном объёме или ненадлежащего качества управляющей компанией;
4) несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту
5) сокрытие своей деятельности и так далее.
Собственники многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и сменить управляющую компанию, если она не выполняет свои обязательства, даже хотя бы один пункт договора управления (часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Необходимо отметить, что договор между собственниками жилья и УК заключается сроком от 1 года до 5 лет. Поэтому сменить компанию можно после окончания срока действия договора либо спустя год с момента заключения договора. Помните о минимальном сроке в один год, законодатель считает, что в течение года управляющая компания должна войти в курс дела, и расторжение договора в это срок невозможно.

Шаг второй.

Совету многоквартирного дома при смене управляющей компании  необходимо   организовать инициативную группу собственников. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому.

Что нужно требовать:

— акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года,
— акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год,
— договор управления или обслуживания.
Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному Кодексу, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет. Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании. Как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как компания любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

Шаг третий.

Подготовить сообщение о проведении общего собрания жильцов. Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, причем надлежащим образом: если хотя бы одного собственника не уведомить, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона.  Надежный способ — организовать поадресную рассылку сообщения о собрании, не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того  требует ЖК РФ ( написать заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись, дополнительно повесить объявление). В нем обязательно нужно указать:

  • Сведения об инициаторе или инициативной группе (ФИО и паспортные данные каждого), которые созывают данное собрание.
  • Форма проведения (собрание или заочное голосование).
  •  Дата, место, время проведения данного собрания. При заочном голосовании — место или адрес, а также дата начала и окончания приема бюллетеней для голосования.
  • Повестка дня данного собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять ее на самом собрании.
  • Способы оповещения жильцов о месте и времени собрания.

При заочном голосовании вложить в сообщение бюллетени для голосования. В нем должны быть прописаны ФИО председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии.

Шаг четвертый.

Провести общее собрание жильцов. Прежде чем сменить управляющую компанию на новую, требуется принять решение о расторжении договора со старой. При этом, в протоколе собрания надо аргументировать все выдвинутые претензии к управлению, а именно – указать, как и где нарушаются условия договора.

Решение о смене управляющей компании может быть принято только на общем собрании собственников помещений жилого многоквартирного дома. За нанимателей жилья участвовать в собрании и голосовать должны представители муниципалитета, при этом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Важно, что голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий и по доли этого метража в общей площади дома. А решение по этому вопросу принимается простым большинством от принявших участие в общем собрании (если «за» проголосует более 50% участников собрания). То есть, если в голосовании приняло участие более 50% голосов, а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.

Шаг  пятый.

Выбор новой УК. ВВ повестке дня о расторжении договора со старой управляющей  компанией обязательно должен быть следующим вопрос выбора новой управляющей компании.  Инициативной группе необходимо заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т.д. Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома.  Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому, для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста. Перечень обязательных пунктов договора можно узнать в ст. 162 Жилищного Кодекса. Обсуждая на общем собрании условия договора, жильцы могут решить, например, что инженерное оборудование и строительные конструкции здания переходят в содержание управляющей организации, а придомовая территория не входит в перечень управляемого имущества, и за ней граждане либо будут ухаживать самостоятельно, либо напрямую, без посредничества управляющей компании, наймут дворника.

Шаг шестой.

Правильно оформите протокол общего собрания. Имейте в виду, что на общем собрании принимаются решения по вопросам, которые были внесены в повестку дня собрания. Таким образом, если выбор новой управляющей компании не был прописан в повестке, а решение по этому вопросу состоялось, то оно может быть признано недействительным.

Жилищный кодекс не устанавливает жестких требований к форме протокола. Главное, чтобы он был составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. При оформлении протокола обязательно должны быть учтены следующие процедурные моменты:

— уведомление всех собственников и заинтересованных сторон о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома;
— повестка дня;
— процедура голосования;
— протокол;
— процедура доведения решения собрания до сведения собственников и заинтересованных сторон, в том числе до тех, кто не участвовал в собрании;
— процедура доведения до управляющей компании решения собрания и сроков, когда ее полномочия должны быть прекращены (ст. 45 Жилищного кодекса РФ «Порядок проведения общего собрания собственников жилья»).

Шаг седьмой.

Отдать обеим управляющим компаниям протоколы собрания. Протокол собрания отдают обеим УК, чтобы оповестить старую о том, что вы собираетесь ее покинуть, а новую о том, что хотите находиться под ее управлением. С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая управляющая компания в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию на дом. В случае отказа старой управляющей компании от передачи документации вновь избранной, новая управляющая компания вправе подать заявление в Арбитражный суд  о передаче документации на многоквартирный дом. Также  следует обратиться в прокуратуру  в Государственную жилищную инспекцию .

Помните, что проведение общего собрания и смена управляющей компании длительный и формализованный процесс. Потому для его проведения рекомендую заручиться помощью профессионального юриста, для устранения возможности в будущем обжаловать ваши действия.

 

 

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here